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前方预警你的家乡正在被高房价摧毁

发布时间:2021-01-07 22:29:16 阅读: 来源:扫地机厂家

郝俊丞

高房价对城市发展是否有利,这一点可以从以削弱城市竞争力为主的诸多因素来印证。但是,面对全国不断上涨的房价,面对着由于房价上涨所带来的经济利好,目前社会上好像已经开始流行一种似是而非的观点,那就是高房价有利,能够提升城市的竞争力。

其实,城市的竞争力是一个城市整合自身经济资源、社会资源、环境资源、文化资源参与区域资源分配竞争及国际资源分配竞争的能力。若单纯的以房价来讨论,不免显得有些片面,但是如果没有经济基础,城市文化、教育、服务等方面的竞争力也无从谈起。因此,城市的全面发展,城市综合竞争力全面提升,在很大程度上需要通过经济发展来带动。

所以,直观理解,若一个城市比其他城市有更强的竞争力,就可以简单理解为这个城市的经济发展可持续性要优于其他城市。这也意味着该城市具有更好的创业就业环境、更高的收入福利水平。因此,才能吸引更多的企业和人口迁入该城市,城市在人口、资源、资金方面的集聚能力更强,住房需求也会持续增加。更重要的是,集聚程度提升也会促使产业升级更快,单位空间创造的价值更大,房价也就越高。

从这个角度看,高房价确实彰显了城市竞争力。

以美国为例,被称为“汽车之城”的底特律,因产业落后,在2008年以后衰落成“鬼城”。2011年底,底特律住房和公寓的中位价格还不足所在密歇根州平均房价的一半。2013年底,底特律政府破产后,很多房子跌到“1美元”,当时盛传中国人去抄底。即便是现在,底特律地区的房屋总价中位数也仅有37000美元。

底特律房屋总价中位值变化趋势

与此形成鲜明对比的是,位于旧金山湾区的硅谷。拥有苹果、谷歌、雅虎、Facebook等互联网科技巨头的硅谷,是全美房价最贵的地方(没有之一)。以苹果公司所在的库比蒂诺为例,根据美国房产网zillow的最新数据显示,该地区2016年6月的房产中位价是183万美元,几乎是底特律的50倍!2012年至2014年,该地区房价年均增长15%。已经逐渐从2008年的经济危机中走了出来。

库比蒂诺房屋总价中位值变化趋势

再看我国,近年来,尽管全国楼市已经开始从供不应求转向供求平衡,部分区域供过于求,但包括北上广深在内的重点城市,需求仍旧非常旺盛,房价涨幅排在70个大中城市前列。

其中深圳是最好的证明,过去10年,这些区域集中了我国2.6亿外来人口的60%多,也将是未来人口流入偏好的区域。外来人群之所以选择这些城市,就在于这些城市产业升级较快、就业机会多、人居环境好。从这个角度来看,房价上涨确实也体现了城市的核心竞争力。

深圳市人口数据统计

但是,我们也必须注意到,当房价增长幅度已与城市经济发展水平不相符合,城市的生产、生活成本增加过快过高,房地产就会阻碍城市经济的发展,阻碍人才的吸引和发展,降低城市的竞争力。比如近半年来,房价快速上涨的合肥、厦门等城市,虽然房价涨幅与北上广深已不相上下,但城市的综合竞争力(除去港澳台城市)仍远远落后于一线城市。

城市竞争力排行榜

另一方面,由于大量的生产要素和资源集中在东部地区,而北上广深等重点城在行政级别上与一般地级市之间的又存在着较大差异,所以在资源的吸纳能力上要显著高于一般城市。

资源的巨大差异导致又会人口流向导致的分化,特别是在近年来劳动年龄人口达到顶峰、人口红利逐步丧失的背景下,对外来人口的吸引力成为中国城市竞争力差异的一个主要风向标。通过将各城市的常住人口,及人口净流入数据可以明显发现,人口流入地城市的综合经济竞争力和可持续竞争力要显著高于人口流出地城市,并且这种分化现象有进一步加剧的态势。

2015人口净流入排行榜

从数据中可以看出,人口净流入较高的仍然是以北上广深为首的重点城市,房价高自然也是在情理之后。

相比之下,一些城市近年来人口流入较为缓慢,甚至停滞。这些城市主要包括两个类型,一是像沈阳、长春等城市来自能源重化工业省份,近几年随着能源价格的走低,这些省份的经济受到很大影响。

另一部分人口增长较为缓慢的城市是诸如合肥这样的传统的制造业城市,而且由于合肥这样的城市并没有北上广深那样足够支撑起庞大需求的人口,所以过快上涨的房价反而会起到降低城市竞争力的副作用。

首先是,过高的房地产利润肯定会吸引大量的资本,使得制造业等实体经济被劫掠。毕竟,面对丰厚的利润,谁还会辛苦搞实体经济呢?亲历亲为、起早贪黑地自主创业,还不如炒房,特别挫伤创业热情,对人口和产业在城市集聚不利,对企业专注于长期研发投入、专注于实体成长不利,最后必然导致城市竞争力下降。

同时,房价高且过快上涨,让不少购房者投资楼市能够轻松赚钱,而且在房价过快增长的情况下,低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产,反而会因为房价上涨过快而更加贫穷。那些具有房产投资甚至是投机能力的人,只要房价上涨幅度大于利息,就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价,获得比普通人更多的流动性财富收入,从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移,造成社会财富的悬殊。

毋庸置疑的是,高房价的确对拉动投资促进经济发展,但同时也损伤城市核心竞争力。当房价增长幅度已与城市经济发展水平不相符合,城市的生产、生活成本增加过快过高,房地产就会阻碍城市经济的发展,阻碍人才的吸引和发展,降低城市的竞争力。如果产生了严重的房地产泡沫,还会破坏稳定的宏观经济环境,形成大量投机,破坏实体经济的发展,最终可能遭遇严重的金融危机和经济危机。

注:文中数据来源于zillow、中金数据库、中国报告大厅、中国城市竞争力研究会

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